Ab25 så påverkas entreprenader av de nya standardavtalen

När ab25 och abpu 25 ersätter ab 04 och abt 06 förändras spelreglerna i byggbranschen. Mycket känns igen, men flera nyheter gör skillnad i vardagen för både beställare och entreprenörer. Här går vi igenom vad som är viktigt att förstå redan nu, även om avtalen fortfarande är under utveckling.

Kort sagt: ab25 behåller grunden i dagens standardavtal men skärper kraven på kommunikation, lojalitet, digitalisering och hantering av störningar i projekt.

Vad är ab25 och varför kommer de nya avtalen?

ab-avtalen är de standardvillkor som styr de flesta kommersiella entreprenader i Sverige. I dag används framför allt ab 04 (utförandeentreprenad) och abt 06 (totalentreprenad). Byggandets Kontraktskommitté (BKK) arbetar nu med en större revidering som har arbetsnamnet ab25/abpu 25.

Målen med revideringen är bland annat att:

– främja sund konkurrens och högre produktivitet

– stärka samarbete och effektiv kommunikation

– skapa tydligare, mer förutsägbara och användarvänliga avtal

– anpassa reglerna till digitalisering (t.ex. BIM-modeller)

– få en mer balanserad riskfördelning och lägre transaktionskostnader

För dig som arbetar i projekt betyder det här att flera frågor som tidigare varit otydliga nu regleras mer rakt på sak.

Skärpt fokus på lojalitet och kommunikation

En tydlig nyhet i ab25 är att sådant som tidigare bara nämnts i förordet nu lyfts in som bindande villkor.

I dag står det i förordet till ab 04/abt 06 att parterna bör ha en god kommunikation och agera lojalt. Förordet är vägledande, men inte i sig ett avtalsvillkor. I ab25 föreslås istället bland annat:

– att parterna ska samverka och agera lojalt mot varandra

– att parterna ska verka för god kommunikation

– att underrättelser ska vara ändamålsenligt utformade

– att underrättelser som huvudregel ska besvaras, om det inte är uppenbart onödigt

Varför spelar det här någon roll i praktiken?

Jo, eftersom:

– lojalitet och samverkan inte längre bara är ”fint att ha”, utan kan bli självständiga grunder för avtalsbrott

– bristfällig eller otydlig kommunikation kring t.ex. ändringar, hinder eller fel kan leda till skadeståndsansvar

– den part som är tyst, passiv eller slarvig i sin skriftliga hantering riskerar att hamna i underläge vid en tvist

Bakgrunden är också utvecklingen i rättspraxis. Högsta domstolen har i flera mål slagit fast en ganska långtgående lojalitetsplikt i avtalsförhållanden. Ab25 ligger i linje med den utvecklingen och gör spelreglerna mer synliga för alla.

Digitala modeller, bim och hantering av handlingar

Byggprojekt är redan i dag starkt digitaliserade, men avtalen har legat efter. Här innebär ab25 ett tydligt steg framåt.

Några typiska inslag i förslagen:

– begreppet digital modell definieras och likställs i princip med andra handlingar

– digitala modeller kan bli rangordnade kontraktshandlingar, inte bara hjälpmedel

– parter som tillhandahåller en modell får ansvar för:

– funktionalitet och tillgänglighet under entreprenadtiden

– versionshantering (spårbarhet av ändringar)

– att motparten får den åtkomst som krävs för att kunna utföra sitt åtagande

Dessutom betonas användning av öppna dataformat, så att modeller kan läsas och hanteras oberoende av system.

Vad betyder det här för dig?

– oklarheter kring vad som egentligen gäller mellan ritningar, modeller och texter minskar

– vid konflikt mellan modell och ritningar kan modellen få företräde

– slarv med modellhantering eller versionskontroll kan få direkta juridiska konsekvenser, inte bara tekniska

För beställare innebär det ett större ansvar att säkerställa genomtänkta krav på digital leverans. För entreprenörer betyder det ett ökat behov av interna rutiner för hur modeller används, uppdateras och dokumenteras.

Störningar, samlade störningskrav och ab25

En annan fråga som ab25 tar i är hur störningar i produktionen ska hanteras ekonomiskt. I större projekt är det vanligt att:

– flera små störningar tillsammans får stor effekt

– det är svårt att isolera exakt vilka timmar eller kostnader som beror på vilken händelse

– entreprenören vill framställa ett samlats störningskrav istället för hundratals små äta- och hinderkrav

Det här arbetssättet har sin bakgrund i anglosaxisk rätt och är omdiskuterat i Sverige. Domstolar har hittills varit försiktiga med att godta samlade störningskrav, bland annat på grund av:

– krav på tydlig orsakverkan-koppling

– krav på noggrann redovisning och bevisning

– reglerna om likställda ÄTA och hinder i ab 04/abt 06

I förslaget till ab25 öppnar BKK upp för kontraktsreglerade samlade störningskrav. Det innebär att:

– parterna i större projekt tydligare kan avtala om hur störningar ska dokumenteras, analyseras och ersättas

– entreprenören kan få en tydligare väg att driva fram krav när det är kombinationen av många händelser som skapat störningen

– beställaren vet i högre grad vilka underlag som kan krävas för att pröva ett sådant krav

Samtidigt kvarstår grundprincipen: den som kräver ersättning måste kunna visa:

– vilka störningar som inträffat

– hur de påverkat tid och kostnad

– hur stor del av den ökade kostnaden som orsakats av beställaren eller förhållanden på dennes sida

Ab25 gör alltså inte beviskraven lägre, men syftar till en mer praktisk ordning i projekt där störningsbilden är komplex.

Kopplingen till ny upphandlingspraxis

Parallellt med arbetet med ab25 har både svenska domstolar och EU-domstolen skärpt kraven på tydliga, förutsebara avtalsvillkor, särskilt i offentliga upphandlingar.

Några viktiga punkter från ny praxis:

– alla väsentliga villkor (t.ex. om ansvar, garantier, vite, ändringar) ska vara tydligt angivna i upphandlingsdokumenten

– man kan inte fylla ut avtalet med otydliga hänvisningar till praxis eller okända rättsregler

– ändringar av kontrakt under löptiden måste rymmas inom förutsebara ändringsklausuler, annars riskerar man otillåten direktupphandling

Ab25 ligger i linje med detta genom att:

– tydligare reglera ändrings- och optionsklausuler

– lyfta in lojalitet och kommunikation som uttryckliga avtalsvillkor

– ge en mer strukturerad ram för ändringar, ÄTA-arbeten och kompletterande beställningar

För offentliga beställare innebär det ett stöd när man ska kombinera upphandlingsrättens krav med branschens standardavtal. För entreprenörer skapas mer klarhet i vilka spelregler som gäller när kontrakt väl är tecknat.

Hur kan du förbereda dig redan nu?

Även om ab25 ännu inte är helt infört går det att börja anpassa arbetssätt och avtal. Några praktiska steg:

– se över era interna rutiner för underrättelser

Säkerställ att projektledare dokumenterar förändringar, hinder och krav snabbt och tydligt. Muntliga överenskommelser blir allt mer riskfyllda.

– bygg upp struktur för digitala modeller

Bestäm vem som ansvarar för vad, hur modeller versionshanteras och hur ni sparar bevis för vilka versioner som legat till grund för utförandet.

– träna organisationen i lojalitetsplikt i praktiken

Lojalitet betyder inte att man ger upp sina rättigheter, men att man agerar öppet, förutsägbart och inte utnyttjar motpartens svagare läge.

– tänk igenom hur ni hanterar störningar

Fundera på hur ni idag följer upp tid, resurser och hinder. Utan bra grunddata är det svårt att driva rimliga krav, både nu och under ab25.

Den som arbetar med entreprenader tjänar på att följa utvecklingen kring ab25 noggrant. När avtalen väl träder i kraft kommer de snabbt att bli norm i branschen, på samma sätt som ab 04 och abt 06 är i dag.

För den som vill fördjupa sig i entreprenadjuridik, standardavtal och praktisk tillämpning i projekt finns gedigen utbildning hos ega en aktör som länge följt branschens utveckling och hjälper både beställare och entreprenörer att arbeta tryggt med de nya reglerna.